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园区为什么必须重视运营工作?

    12月27日

近几年,随着土地竞争日趋白热化,加之政府调控政策收紧,借产业勾地搞开发销售的模式越来越难走通,运营服务开始在行业内得到广泛重视。


但话说回来,运营是产业地产行业最包罗万象、最复杂、最琐碎的工作,哪怕一些运营「老司机」,也很难系统阐述运营的内涵。


所以,我们不禁要问,园区运营到底在运营什么?我们又为什么要耗费这么大的精力与财力,去做一件貌似吃力不讨好的工作?



什么是园区运营?


现在看来,园区运营工作可以用一句话概括:


园区运营是以投资为基本逻辑,招商引资工作为核心,通过产业服务、政策服务、金融服务、物业服务、环境营造等手段,为企业(项目)的落地、孵化、培育、壮大提供全生命周期的服务保障,以实现企业和园区共同发展、互利共赢。


但在和同行交流中可以发现,不同主体的园区,对运营的理解并不相同。


市场化租赁的园区(写字楼)对运营的理解普遍停留在两个维度:一是物业服务,包括园区的巡逻、保洁、绿化、设备维护、维修等等,在他们看来,运营最主要的任务就是给企业提供一个舒适整洁的办公环境;第二个维度则包括一些常规的企业服务,包括企业工商、财税、人事、法务等等,对这部分服务,园区更多起到一个中介平台的作用,不深度参与,也不向企业收费,自然也不对结果负责。


而在政府主导的园区,运营又被赋予了新的内涵,除了常规的物业服务和企业服务外,政府园区还要为企业提供从孵化到成熟的全生命周期的产业运营服务,具体包括产业服务(技术对接、人才对接)、创新服务(技术转移、科技孵化)、金融服务(投融资对接)、政策服务、品牌服务等等。



同样是运营,为什么不同的园区会有不一样的理解?


之所以产生这种理解上的差异,最主要的原因在于两类园区的经营逻辑不同。


对市场化经营的园区而言,他们首要目的是盈利,其次才是帮助企业发展,但现实情况却是运营服务几乎没法赚钱,这就形成了一个悖论。很多园区刚进来时也是情怀满满,砸重金搞服务,立志做成某某地标杆园区,对标张江、对标中关村,但做着做着,就变成了包租婆。原因也很简单,既然不赚钱,那园区干嘛要做?


而政府园区的本质是投资逻辑,只要企业能有好的发展、政府能换来税收和就业,园区可以不赚钱,甚至可以贴钱提供服务。


所以,对比以上两种「运营」,第二种无疑更科学、更全面,但站在他们各自的角度,你又很难说谁是对的,谁是错的。



为什么要重视运营?


既然运营不赚钱,为什么园区还要重视运营?


1、运营能力是获取项目的重要筹码


政府评判一个产业运营商的价值主要看三点:一看股东背景,二看招商能力(你手头有多少资源,有多少项目能实际落地);三就是看运营服务,包括你的运营思路,你未来能帮企业做哪些事情,能给当地带来哪些增益等等。如果你的招商能力不强,又没有运营服务,则很难说服政府。


2、运营服务是招商工作的核心卖点


园区和住宅租售不同,即便同一地段、相同品质的园区,企业入住率、租金价格也可能天差地别。这是因为企业在选择园区时除了看重地段、配套、物业这些「硬指标」,更要看入驻之后,企业能不能有好的发展,比如,园区产业氛围是否形成,企业进来能不能融到钱,招人方不方便等等。


3、专业化运营能提升政府的满意度


人们经常说,政府是园区最大的甲方,只有获取政府支持,园区才会有好的发展。好的运营服务绝不仅仅是作秀,更要通过专业的运营迅速提升园区的整体形象(包括外在颜值、品牌形象、企业氛围、园区活跃度等等),进而提升政府的满意度。


4、专业服务能够提高企业存活率


园区发展与入园经营状况休戚相关,只有企业赚了钱,园区才能活得滋润。但在民营园区 / 委托运营园区中,95%以上的客户都是赚钱能力不强的中小企业,尤其是初创期企业,普遍存在业绩波动大、抗风险能力差等问题,亟需第三方导入专业服务与政策扶持,才能建立长期稳定的经营基础。


5、专业服务能够增强企业归属感


没有专业化运营的园区与一般的写字楼无异,在企业看来,你无法带给他除空间之外的任何增益,当周边推出价格更低的新房源,企业便会考虑退出。而专业的运营服务一方面能把企业的经营与园区绑定,增强企业的粘性;另一方面也会让企业感到被服务,从而愿意留在园区。


6、园区运营能拓宽园区的护城河


通过专业的运营服务,集聚相关产业链、创新链、资金链、人才链、政策链,进而营造出适合企业创新创业的产业生态,拓宽园区的护城河。


7、园区运营具有一定盈利潜力


诚然,目前园区单单通过运营服务来赚钱还不太现实。但从长远来看,通过专业化运营,从技术服务、金融服务、人才对接、政策申报、知识产权、企业管理等方面嵌入服务,在帮助企业发展的同时,分享企业的增长红利,将是行业未来的重要发展方向。



如何做好运营服务?


现在看来,有以下五个关键点


1、规划先行


园区运营是一项极为复杂的工作,在正式开展工作之前,必须构建园区整体运营方案,以便园区找准定位、功能分区、理清模式机制、明确运营目标、编织资源体系,内部形成体系化的招商引智、创业服务行动纲领。


2、运营服务要覆盖全生命周期


这里有些人可能会觉得,园区前期就应该以招商为重,运营可以等企业进来之后再搞。但实际上招商和运营两者的关系是相辅相成的:园区前期的品牌塑造、活动举办、对外合作,都是为了招商工作服务;而后期的招商则是为了更好的运营,包括选择创新能极高、发展潜力大,符合园区产业定位的企业入园,再通过园区运营,为企业提供系统性的服务,帮助企业更好的成长。


3、提供稀缺服务


园区运营看似包罗万象,但其中只有稀缺的服务才真正有价值。现实中几乎每个园区都标榜自己有几大服务体系,结果摆出来才发现,90%的服务都是大同小异。所以,园区能提供多少服务并不重要,关键在于是否能够满足企业的实际需求,帮企业解决眼前的问题和痛点,谁能提供这样的服务,便有了招商的基础。


4、政府园区可采取委托运营模式


政府亲自做运营很多时候会被体制所缚,以至于难以大展拳脚。这些园区可以将运营服务整体委托给第三方运营公司,政府则可退居二线,做好监督者和考核者。


5、学会赚长远的钱


运营是一项长期工作,是要在发展中逐渐探寻盈利模式。刚开始几年运营就是花钱,几乎无法盈利。如果短期内太刻意追求利润,运营工作可能会跑偏,更不利于园区的长远发展。



本文来源:园区在线

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