热点资讯

园区行业十大猜想

    01月08日

过去的2021年,对大多数园区人来说,仍然是失望的一年。翘首以盼的春天依旧没能到来,产业地产依然在经济复苏的波折与政策变动的曲折中艰难挣扎。


首先是房地产市场的降温,让持续多年的借新还旧模式遭遇挑战,几乎所有重资产开发商都面临生死存亡的考验,强如华夏幸福,也难逃暴雷的厄运。


而作为园区的最大客户,互联网也在2021年迎来了至暗时刻,双减、反垄断、直播补税,外加滴滴背后的中美监管博弈,互联网造富神话彻底终结,大厂不再讲生态、讲闭环,而是谈起了扶持中小企业、谈起了共同富裕;创业者不再大谈梦想,逢人只说活着;大家聚在一起,话题也不再是「合作共赢」,而是「如何自救」,这种苦楚,恐怕只有当事人能够体会。


2022年,可以确定的是,经济仍然面临下行压力,核心政策亦不会有太大改变,对大部分园区和企业来说,2022仍将是危机四伏的一年,全行业都在呼唤和祈祷春天到来,但危机中的机遇仍旧只属于极少一部分人。


今天,我们结合与同行朋友的交流与思考,尝试做出以下十个预测,以飨读者。



园区去地产化独立发展


众所周知,园区与房地产一直是唇齿相依,虽然很多园区项目公司(尤其是房地产企业)名义上与集团平行独立运营,但实际上还是靠集团公司输血。行情好时皆大欢喜,一旦集团公司遭遇债务危机,不赚钱的园区业务便会成为集团公司优先处置的对象。


而在2021年,房地产经历了巨大的变局,随着地产利润下滑,房企业务收缩将是必然选择,这些企业要么离开园区行业(这一点比较难,因为未来的发展趋势还是产城融合,要想拿地就不可能完全放弃产业),要么把园区业务剥离开来,招聘专业团队,独立发展,直至实现自我供血。



国企掌舵,头部为王


不知道大家是否注意到一个现象,在2020、2021这最困难的两年,几乎所有的大型(园区)项目都是由国资或有国资背景的企业投资。


在经济形势好的时候,民企制度灵活,好创新、好发展,容易诞生新的商业模式并从中获利。但有利就有弊,当遇到困难的时候,民企的生存就会面临极大的挑战,尤其在政策重压之下,高周转几乎不再有空间和可能;而园区的大客户们,要么遭遇发展瓶颈(互联网)、要么利润被严重压缩(医药)、甚至走向消亡(教育)。摆在园区开发商面前的只有两条路,要么降杠杆,深耕存量项目;要么彻底「躺平」,捱到春暖花开,亦或灭亡。


因此,在这样的背景下,园区势必向头部进一步集中,政府平台公司、国企、央企占据第一梯队;债务健康,现金流稳定的大型企业紧随其后,中小企业要么走专业化、精细化路线,要么在沉默中逐渐消亡。



放弃幻想,拥抱不确定性


在大家的潜意识中,我们更愿意去拥抱确定性的东西,本能的排斥随机性、抗拒不确定的事件。


但在2021年,房地产告诉我们,没有什么是确定的,哪怕是历经数十年形成的固有认知和商业逻辑,都能被轻松颠覆。


比如,我们认为企业只要足够大,它就不会倒下,但恒大告诉我们,没有什么是不能倒的。


我们认为房地产是经济增长的核心驱动力,房价只涨不跌,但只要政策稍一发力,房价便跌跌不休...


这一规律放在园区行业同样适用,早年,「以售养租」是园区发展的的硬逻辑,在大家的认知中,产业是不赚钱的,如果再不让我从房地产上赚钱,那我吃什么?结果几年时间过去,「产业勾地」早已作古。同样的,现在靠租金赚钱的园区,你也无法保证永远能收到租金,唯一确定的,只能是着眼于提升自己的硬实力,让自己在政府心中无可替代。



招商方向从「招大引强」到「专精特新」


以前,说到招商引资,大家马上想到「招大引强」,因为大项目有投资大、效益高、带动性强等特点,引进一家大项目,地方和个人的政绩就有了保证,所以大项目一直是各地政府的座上宾。


但与此同时,更多人也清楚的认识到,大项目实在是太少了!一个项目要投资,大半个中国都在抢,大城市资源比你好、政策比你优,和它拼招商,一般城市根本没这个实力。


直到2021年,「专精特新」的出现给招商引资提供了一个新标的。一方面,国家部委在多次在重要场合反复提及「专精特新」,利好政策密集出台;而在2021年9月2日,北交所正式问世,「专精特新」企业融资问题也得到了妥善解决,一切似乎都水到渠成。


据统计,目前我国共有4762家专精特新「小巨人」,根据相关规划,到2025年,国家要再培育10万家省级「专精特新」中小企业,1万家专精特新「小巨人」企业,这个空间有多大,不用我说大家也懂。可以说,随着政策风口的到来,招引和培育「专精特新」中小企业,极有可能成为招商引资的下一个主战场。



小城市投资风险倍增


在之前的文章中曾说过,四五线城市的园区慎做,最好不做。理由除了小城市招商难度大以外,还有一个很重要的原因是小城市地方财力有限,园区很难赚到什么钱(四五线城市的土地本身就不值钱),即便政府承诺给你,最终也很难兑现。


而在过去的2021年,随着大城市虹吸效应加剧、以及房地产下行,中小城市债务问题进一步凸显。


2021年12月初,中央经济工作会议在北京举行,会议提出「坚决遏制新增地方政府隐性债务」,这一表述相比于2020年的「抓实化解地方政府隐性债务风险工作」再提高了一个层级,严重程度和紧迫性可见一斑。


而仅仅过去了半个月,12月23日,黑龙江鹤岗市人力资源和社会保障局发布一则通知称:因该市政府实施财政重整计划,财力情况发生重大变化,决定取消公开招聘政府基层工作人员计划。


一旦鹤岗真的确定财政重整,那么政府预算势必大幅下滑,对园区来说,优惠政策就别想了,之前未收的钱也要如数讨回,招商引资难上加难,如果你此时恰好投资了一个园区,结果如何,不言自明。



收并购事件增多


2022年既是地方政府的偿债大年,也是园区开发商壮士断腕的一年,降负债、去库存、保现金已是全行业的共识。随着一些企业从园区行业退出,遗留的资产势必要找人接盘。


在地产行业,要化解企业风险,并购是最常见的手段。


在风险更大的房地产行业,国家已经有所行动。2021年12月,人民银行和银保监会联合发文,鼓励银行等金融机构主动借钱给房企买项目,这意味着优质的房企将有机会抄底;而对于标的价格更低,战略意义更大的优质园区资产,自然是不愁下家,大型企业兼并收购问题园区或企业的事件,或在2022年频繁出现。



智慧园区卷土重来


早在2013年,智慧园区就曾经历过一次狂欢。


彼时,借着互联网、大数据、云计算等新兴技术发展的东风以及「两化融合」发展战略的实施,给园区智慧化带来了良好的契机,在此期间,全国诞生了一大批智慧园区企业,它们给园区装上了监控、安上了大屏和门禁,并用一卡通和软件集成控制。


但随着热度散去,越来越多的人发现,所谓智慧园区根本是个伪命题。做智慧园区投入极大,除了前期的巨额信息化系统建设费用和设备采购费用之外,后期的运营、维护、监控同样花费不菲,而换来的仅仅是一个中看不中用的花瓶,既不能提升园区运营效率,也不能提升管理水平,除了满足领导的面子,一无是处。


十年时间过去,在技术革新、政策利好与实际需求的共同作用下,智慧园区卷土重来。


技术上,随着物联网、人工智能、5G等技术的日臻成熟,智慧园区已经不仅仅是一块看板,而是真正成为了能让园区能实现创新管理的数字化工具。


政策上,国家反复提及「要紧跟数字化时代的发展步伐,倾力打造数字化园区」,通过打造智慧园区,实现招商数字化、运营集成化、服务平台化,是园区数字化转型的关键一环。


需求上,园区一方面要借助数字化工具来简化管理流程、提高工作效率,另一方面也在探索将智慧园区应用在企业研发生产中,为企业数字化转型赋能。



团队组织变革


有人曾说:「企业的一切增长问题都是组织管理问题」,当行业向好时,每个人干劲十足,乱拳能打死老师傅;但当外部发展受阻时,组织的精细化管理就显得尤为重要。


首先是烧钱模式堆积的人才泡沫要破灭。前几年,房企和互联网大厂纷纷跨界产业地产,它们用融资和贷款不断哄抢人才,数倍年薪强挖政府领导和招商人员的新闻屡见不鲜。「挖人-榨干-淘汰」的挖人策略与园区长周期、精细化运作的商业模式背道而驰,久而久之,就出现了人才泡沫。如今,房企和大厂们自身难保,几倍、甚至十几倍年薪挖人的事情恐再难以出现了。


第二是园区要向管理要效益。当利润下滑时,人均效能将更受企业老板关注。一方面是精简人员,因为过去很多园区(尤其是房地产转型的园区)组织结构确实过于臃肿,过多的部门容易出现本位主义,反倒影响了招商进度;另一方面随着团队的精简优化,兼具专业能力与行业经验的复合型人才越来越吃香。



园区更加「年轻化」


以往,「年轻化」一词只会出现在消费品或互联网中,鲜有产业园区提出要年轻化。但随着00后进入劳动力市场,他们对园区产品和服务的需求与70、80后甚至90后都不同,即使是最古板的产业园,也要学着适应年轻人的喜好。


提到年轻化,很多人会觉得,在年轻人喜爱的抖音、快手投投广告;或者在空间里贴一些壁纸和漫画,就算满足了年轻人的需求。但事实上这些都是对年轻人的片面解读,他们既不懂年轻人,更不懂年轻人的需求。


现在看来,2022年,园区的「年轻化」可能有四个特征:


一是产品年轻化,过去的「红砖墙」、「工业风」已经不再适应年轻人的需求,「颜值即正义」逐渐成为一种共识,甚至影响到年轻人的求职选择。


二是营销年轻化,物料制作、推广方式、语言文字将更贴切90后、00后的审美和用语习惯,2022年,你可能会看到越来越多的新园区给自己打上「年轻化」的标签。反之,如果到今天你还不懂什么是「zqsg」、什么是「nbcs」,只能说明你真的不懂年轻人。


三是配套年轻化,第一批90后已经迈过而立之年,任性已不再是他们的唯一标签,养生、健身、数码、交友等,已经成为他们生活和工作中不可或缺的一部分。


四是团队年轻化,最懂年轻人的,还是年轻人。在外部环境动荡不安的时期,扩充新生力量,既是对团队的有力补充,也能为组织带来新的血液与活力。



资本化大行其道


2022年,园区租售这条路可能越来越难走。


因为园区的核心是招商引资,但招商政策都是政府定的、资源都是政府给的,园区只是给政府打工而已。以前靠「产业勾地」「商改住」、「工改商」打打擦边球,还能赚到一些钱,但这并不是靠园区业务赚来的钱,而是通过地产赚来的钱。如今这些路都被一一堵死,如果单靠租售赚点辛苦钱,可能还不足以覆盖前期的开发成本。所以,园区要想活下去,只能去寻找新的盈利方向。而随着公募REITs试点的顺利实施,园区的资本化或在2022年迎来全面爆发。


本文来源:园区在线

权全归原作者所有,如有侵权请及时联系