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老园区二次创业的实践经验

    03月31日


随着城市更新,老园区也走到了转型升级的拐点。


老园区在经历第一次创业之后,或享受土地增值收益、或积淀了较强的产业实力、亦或园区本身已经形成了一种文化符号,但按照事物发展的客观规律,如果没有变革,那么园区最终仍要走向衰亡。


要想使园区长盛不衰,必须对园区进行「二次创业」,从产业的提档升级、空间的颜值提升、功能内涵的再次优化等多个维度对园区进行改造,以适应企业发展的新需求,才有可能让园区在一条全新的道路上继续发展壮大。


今天,我们就结合几个老园区二次创业的成功案例,谈谈园区「二次创业」的集中经验做法。


政府资源导入推动产业提档升级——

张江高科技园(张江科学城)


张江发展集成电路产业,可以分为两个阶段。


第一个阶段是2005年之前。1992年,张江高科技园落成,三年之后,中国电子工业有史以来投资规模最大的国家项目——「909」工程立项,伴随着承担909工程的上海华虹集团落成,张江迎来了第一家大型集成电路企业。


当年,中国对半导体芯片的需求极大,但国内基本不生产芯片,几乎全部依赖进口,由于在张江土地、资金要素等方面的支持,中芯国际、宏力等一批一批台资大厂进入张江,配套的封装、测试企业也相继跟进,初步形成一条相对完整的产业链。


但在此阶段,园区企业仍处于价值链的低端(主要给欧美、日本企业做低端的芯片代工);同时由于芯片的研发周期极长(1-2年),投资风险非常高,企业创新的意愿普遍不强,而由于园内产业氛围尚未形成,外资企业也不愿意把研发端搬到张江。


直到2005年之后,张江通过一系列操作,推动产业向价值更高的研发端转移。


首先是国家队资金注入:2014年,上海先推出30亿创投引导基金计划,主要用于支持集成电路设计产业;一年半之后,上海再次宣布推出500亿元集成电路「小基金」,其中300亿元计划用于集成电路生产制造,并支持光刻机、刻蚀机的国产化,另外200亿元则等分至装备材料和设计领域,政府资金的注入,恰好填补了芯片研发的资金「空白」。


第二,以研究院为核,推动产业高端化:2014年,在张江的支持下,中芯国际联合几家高校打造了一个能联动设备厂商、材料供应商、代工厂、设计公司及科研机构的公共平台——集成电路先导研究所,为企业研发提供了智力支持与供应链配套;2015年,中芯国际又与华为、高通、imec共同投资成立中芯国际集成电路新技术研发(上海)有限公司,研发14纳米CMOS量产技术。


第三,政府筹建上海集成电路研发中心、上海硅知识产权交易中心等专业公共服务平台,为企业研发提供了平台支撑。


技术嫁接推动原有产业提升——

四季青研发中心 → 东方电商园


2001年,四季青服装集团在杭州的江干科技经济园(现钱塘智慧城)成立了四季青服装研发中心,主要从事服装的设计、研发、制造、销售。而随着产业的迭代更新,服装制造被锁定在「劳动密集型产业」、「低端产业」,园区亟待转型升级。


2009年,四季青服装集团决定整体「腾笼换鸟」,依托原四季青服装研发中心129亩、总面积14万㎡的存量厂房资源,以「政府整体返租」的模式,通过空间改造,租赁给新的电商企业,打造了首个国家电子商务试点城市拓展区,命名杭州东方电子商务园。


从东方电商园的发展经验看,其最成功的一点就在于搭上了「电子商务」这列快车。


2008年,淘宝上线B2C业务,四季青研发中心与阿里同处一城,有「近水楼台先得月」的地理优势,而淘宝商城也需要四季青商家的入驻。于是,在政府的牵线搭桥下,四季青服装集团与淘宝达成合作,通过引进淘宝的电商平台资源、服务中心、人才培养中心、创新研发中心等,为本地传统服装产业转型提供平台支撑;同时,由于园区毗邻四季青服装市场,有拿货需求的中小电商企业也自发集聚到园区,形成良好的园区生态。


新兴产业弯道超车——

转塘工业园 → 云栖小镇


20世纪90年代,为扶持乡镇企业发展,杭州西湖区政府在之江(当时还是城乡结合部)设立了转塘工业园(后更名「转塘科技经济园」),把乡镇里的服装、箱包、模具制造等企业拉到园区发展,随着城市化推进,各种资源要素成本不断上升,环境容量越来越小,园区面临产业转型。


2013年,园区引进阿里云,在原来传统工业园区的基础上实施「腾笼换鸟」。


为了迎合云产业的发展需求,园区在土地指标所剩无几的情况下,采取了渐进式、有机更新的调整方式,将工业用地调整为创新型产业用地、新增配套设施用地等,为产业发展提供要素保障;由于阿里云的带动效应,数百家上下游涉云企业慕名而来;加之云栖大会的永久落户,极大提升了小镇在国内外媒体中的曝光率,促进了小镇的品牌与口碑建设,多重因素的叠加,最终形成了今天的「云栖小镇」。


回顾云栖小镇的发展史,小镇绝非龙头企业带动地区发展的故事,当年的阿里云只是处于起步阶段,离带动辐射还有相当长的距离。


细细想来,园区「二次创业」的成功,有以下几个原因:


1、当时,云计算在国内还是萌芽状态,但是国外已经在探索商业化,园区敏锐地察觉到了云计算未来的发展潜力。


2、引进阿里云,园区有几个先天优势,一是园区地理上比邻阿里巴巴所在的杭州高新区,没有空间壁垒;二是园区地处之江国家旅游度假区,环境优美;三是园区虽然荒凉,但电量富余,能够满足高能耗机房的选址需求,2013年,阿里云的第一个机房便落户到园区。


3、当时,阿里对云计算的投入极大,如果云计算这条路能够走通,第一个成功的企业大概率会是阿里,所以,园区招商引资的目标从一而终,一直就只有阿里云。


老厂房改造的传承与创新——

双流水泥厂 → 凤凰·创意国际


杭州艺创小镇所在地曾是一家水泥厂,建于1958年的双流水泥厂曾是杭州最大的水泥厂之一,年产(水泥)量达到25万吨。直到2000年,双流水泥厂因生态环境保护的需要被政府关停。


2006年,杭州市提出要打造全国文创中心,而北京798园区的成功经验催生了各地老厂房改文创园的热潮。在这样的背景下,西湖区与中国美院开启了区校合作,依托厂区原有空间,如把类似烟囱的熟料房和生料房,变成可供创意企业入驻的工作室,原来的成品车间则成了接待厅,两个机修车间变为会展空间,成立了之江文创园。


起初,与其他园区相比,之江文创园除了工业遗产改造的「噱头」,其他区位、配套、交通等方面并不占优势。据杭州日报报道,2008年,园区争取到了一般公交车(198路)进出园区,周边配套不好,园区就自建商业配套,再后来出资配套来往园区的班车,每年斥资上百万元。


依托自然资源打造特定办公空间——

杭州山南国际设计创意产业园 → 玉皇山南基金小镇


玉皇山南基金小镇的前身曾经是一个陶瓷品交易市场,粗放的产能面临淘汰。


2009年,浙江南方建筑设计院入驻,在政府的引导下,把废旧的仓库改为了一座文创园;2010年,赛伯乐投资集团入驻园区,成为第一家入园的金融企业。此后,许多私募机构、银行及券商纷纷入驻,自发形成了民间金融资本集群效应,才有了后来的玉皇山南基金小镇。


玉皇山南基金小镇引进金融企业,最大的卖点就是其无与伦比的自然环境。


金融行业对办公环境十分挑剔,完美的环境既可以满足中高端人群的品味,也能增加企业客户的信任感。比如上海的陆家嘴,作为全国最有影响力的金融中心之一,面朝黄浦江、交通四通八达、建筑设计极尽奢华。


玉皇山南基金小镇地处皇城遗址,历史文化悠久;背靠西湖和玉皇山,山水相依、城湖合璧,区内汇集诸多名胜古迹,对中高端人群具有很强的吸引力;同时,玉皇山南与上海的金融区位,也类似于格林尼治与纽约的区位关系,与上海具有同城效应,是一处难得的「闹中取静」之处。建筑设计上,园区大量采用观景平台和阳光中庭结构,强调建筑与环境、景观的有机结合,打造江南风格的低密建筑组团,最大限度提升客户的幸福感。

本文来源:园区在线

部分资料参考来源:

杭州日报、摩尔芯闻、

玉皇山南基金小镇发展报告

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