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产业园区开发时序与各阶段盈利手段

    09月03日

开发时序研究,是园区策划中比较重要,又很容易被忽视的一环。


对园区项目而言,科学合理的开发时序,有利于项目决策并实现产业园区价值的最大化。但在实践中,操盘者往往会根据项目的变化临时调整开发时序,从而导致项目断层,因开发思绪混乱造成的决策不科学、不合理造成项目失败的案例比比皆是。


首先分析园区开发最常见的三种模式:地产导向运作模式、产业导向运作模式、地产与产业均衡模式。


1、地产导向运作模式


开发商把自己包装一番,以产业概念获取政府支持,运用地产开发模式实施项目开发、销售,尽最大可能减少自持物业,产业服务交给政府或第三方运营商管理。


这种模式,在写字楼行情好的时候确实有一定可行性,但现在的情况是,整体大环境与监管力度今非昔比,一般的企业,不拿出点真材实料,非但唬不住政府,反而可能被政府的「不可分割」、「分批供地」、「先租后让」反将一军;拿到一块郊区的地,在周边配套没起来之前,新区写字楼根本卖不动,一个项目在销售环节拖个3-5年是家常便饭,银行利息根本吃不消;更何况现在政府越来越挑剔,即便是最专业的产业运营商,也一定受过政府的「训斥」,更何况披着产业外衣的地产商呢。


2、产业导向运作模式


以产业集聚作为项目的基本追求,持有大量物业,并实施整体运营,为入驻企业提供一站式服务。


自持与销售一样,都是园区操盘中的「极端」行为,从态度上看,全部自持无疑是园区行业的「真爱粉」,是政府最喜欢的类型。但做园区不是做慈善,再怎么有情怀,最终还要绕回到盈利上。


纯做物业租赁,面临的挑战同样很大:最直接的就是一次性投入成本巨大,且回款周期漫长。在不考虑资产证券化的情况下,至少需要10年时间才能回本,极其考验开发商的募资能力与资金链的稳定性;而且目前园区租赁市场大都是供大于求,其中还充斥着大量的工业用地、科研用地上的「关系户」,他们租金价格低、政策力度大,一般园区根本无法与其公平竞争。


当然这种模式并非一无是处,随着资产证券化模式的成熟,一些园区开始尝试把园区未来租金收益作为资产包,通过金融工具实现快速变现,如果顺利的话,将极大缓解园区的资金压力;同时,随着时间的推移,物业的增值部分,也是开发商肉眼可见的重大收益。


3、地产与产业均衡模式


将地产开发与产业经营作为项目的基本价值追求,销售物业与持有物业作为短期和长期财务平衡的基础,在实现地产开发价值的基础上,导入产业运营。


在园区在线(ID:YQZXGZH)看来,园区销售是米饭,园区租赁是蔬菜,只有米饭没有菜,吃得不香;只有蔬菜没有主食,吃的不饱;租售并举、均衡搭配,才称得上美味佳肴。


在这种模式下,开发商需要在产业用地基础上捆绑获得关联的住宅用地,并在住宅用地上取得足够利润以反哺产业开发,前期通过投资产业规避地产融资的限制、为集团带来更充沛的现金流,还可以拿到低于市场价格的住宅用地获取利润;后期通过产业运营获取稳定的现金流。


同时,在该模式下,需要关注几个点:


在物业开发中,需关注房地产开发与产业运营的联动,持续提升区域总体开发价值,获取土地与物业增值收益;关注项目品牌的建设,重视物业空间与环境景观的打造,开发策略上注重发挥房地产的类金融属性; 关注以物业销售获取现金流作为基本策略,尽可能减少持有型物业的开发规模。


在产业运营中,要聚焦产业链条,重视整合产业资源,关注产业投资机会;关注空间规划对产业发展的支撑,空间规划服务产业规划 ;关注园区可续成长,兼顾经济、社会和品牌三大效益。


1、破局阶段(前2年),园区(一期)交付,展厅、景观等形象工程基本建成。


园区主要任务是策划规划、载体开发建设和形象工程打造,加之优惠政策释放,销售 / 租赁收益基本为零,所产生的红利大都是不可变现的,比如由于区位利好带来的土地增值收益,或是引入资源合作者合作开发,自己享有的土地入股收益等。


这一阶段是整个时序中投入最大、收入最小(没有收入)的时期,同时也是整个项目定调的最关键时期,无论是工业园区、科技园区,总是要在符合大的逻辑下,力求功能好用,形象好看,在开始阶段做好规划设计,就是为后期的销售、招商、运营提供必要保障。


2、去化阶段(3、4年),周边配套基本成型、市政设施上一个层次,主要道路打通,这一阶段,园区的主要任务是住宅/写字楼可销售部分去化,以及租赁物业的(预)招商。


这一阶段主要赚的是物业销售的钱,有前期开发的基础,整体形象已初见雏形;而后续的租赁物业,又给投资者以足够的想象空间,用销售物业的钱反哺产业地产开发与运营,真正实现以园养园的开发模式,降低开发风险。


同时,这阶段对产业的要求不高,只要符合政府要求即可。


3、发展阶段(5、6年),区域配套完善,平台载体基本建成,招商策略以快速去化为第一要务,出租率达到80%以上,人气集聚效应明显。


企业通过汇集企业资源,通过经营服务平台,帮助企业做大做强;同时以优惠政策吸引部分企业虚拟入驻。


这一阶段,园区赚的是租金收益和税收分成的钱,经过5年左右的发展,园区出租率已经比较高,首批入驻企业已经形成一定产值和税收规模;这阶段,园区可为后续的产业提升打好基础,比如围绕主导产业进行企业招商,清退产业低端,以及发展情况不好的企业;同时,对于重资产运营、社会贡献大的园区开发建设而言,开发商应在获取中间收益的同时分享循环收益,才能保证园区的持续开发与运营。


4、成熟阶段(7-10年),区域环境与政策成熟,招商策略由「聚人气」向「聚产业」转变,形成2-3个产业集群,园区产值和税收较之前大幅提升。


发展成熟阶段,园区主要赚资本和产业的钱,资本上,通过资产证券化,将园区受益提前变现,很大程度上平衡了前期投资压力,并可作为优质抵押物撬动更强力的融资杠杆;同时随着客户资源的不断集聚,基于客户资源经营的收益会不断产生。


做园区,要避免理想主义和教条误导,把前期准备工作做细,把企业利益保障谈妥,把商业逻辑理顺,才能按照节奏有条不紊的发展,做时间的合伙人,将园区养熟。


本文来源:园区在线

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