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园区各类规划之间的关系

    10月23日

规划是园区建设运营的纲领,很大程度上决定了园区的走向。了解各类上位规划与园区相关规划,是产业园区从业者的必修课。


一般来说,我们常见的规划可分为两种:


1、法定规划


关于法定规划,业内并无统一定义。在园区在线(ID:YQZXGZH)看来,法定规划应该是体制所界定的、具有法律地位的规划


按照以上的解释,早年业内最常见的法定规划无疑是《城乡规划法》,其中,城市规划、镇规划分为总体规划(总规)和详细规划(详规);详规又分为控制性详细规划(控规)和修建性详细规划(修规)。


但在2019年,国务院机构改革,提出「建立国土空间规划体系」,将将土地利用总体规划(土规)、城镇体系规划、主体功能区规划等融合为一个统一的国土空间规划(也称多规合一),并由自然资源部统一行使所有国土空间用途管制的职责。这也是自新中国成立以来,所有涉及空间的规划权第一次统一到一个部门,且与建设部门脱钩。国土空间规划也取代土规和城规,成为了国家空间发展的纲领性文件。


2、非法定规划


与之相对应,法定规划范畴之外的规划均可视为非法定规划。从规划实践来看,涉及园区的规划一般可分三个类型,一种是战略规划或研究,例如园区发展战略规划、概念规划等;二是各类专项规划,例如产业发展规划、生态规划等,第三种是各类实施性规划,例如具体项目的选址规划、园区功能布局规划等。


国土空间规划


在现行体制下,国土空间规划是国家空间发展的指南、可持续发展的空间蓝图,是各类开发保护建设活动的基本依据。


从规划层级和内容类型来看,可以把国土空间规划概括为「五级三类四体系」。


五级:对应我国的行政管理体系,即国家级、省级、市级、县级、乡镇级,自上而下编制、审查、报批。


1、国家和省级规划侧重战略性,对全国和省域国土空间格局作出全局安排,提出对下层级规划约束性要求和引导性内容;

2、市县级规划承上启下,侧重传导性;

3、乡镇级规划侧重实施性,实现各类管控要素精准落地。


三类:分为总体规划、详细规划、相关专项规划(涉及空间利用);


1、在国家、省、市、县编制国土空间总体规划,各地结合实际编制乡镇国土空间规划(强调综合性);

2、详细规划在市县及以下编制,强调可操作性,是对具体地块用途和强度等作出的实施性安排,是开展国土空间开发保护活动、实施国土空间用途管制、核发城乡建设项目规划许可、进行各项建设等的法定依据(强调实施性);

3、相关专项规划在国家、省、市、县层级编制(强调专业性)。


四体系:规划编制审批体系、实施监督体系、法规政策体系、技术标准体系


1、规划编制审批体系和实施监督体系包括从编制、审批、实施、监测、评估、预警、考核、完善等完整闭环的规划及实施管理流程;


2、法规政策体系和技术标准体系是两个基础支撑。


同时,各地将不再新编和报批主体功能区规划、土地利用总体规划、城镇体系规划、城市(镇)总体规划、海洋功能区划;下述既有规划成果融入新编制的同级国土空间规划:省级国土规划、城镇体系规划、主体功能区规划、城市(镇)总体规划、原省(市、县)级空间规划或多规合一试点。


详细规划


一、控制性详细规划(控规)


控规是城市、镇人民政府用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划,其编制核心在于通过对城市土地使用、土地环境容量、建筑建造等方面控制来达到城市土地的合理有序开发与利用。


当然,具体的控规比这张图要复杂得多,政府公开发布的控规图只是为了便于民众理解,把重要的要素集中放在一张图进行说明。


具体来说,控规指标有八项:用地性质、建筑高度、建筑密度、容积率、绿化率、出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离。其中,用地性质、建筑高度、建筑密度、容积率和绿化率五项是基本的核心内容。


控规的内容:


1、详细规定所规划范围内各类不同使用性质的用地界线,规定各类用地内适建和不适建或者有条件地允许建设的建筑类型;

2、规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标,规定交通出入口方位、停车泊位,建筑后退距离,建筑间距等要求;

3、提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求;

4、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高;

5、根据规划容量,确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线;·

6、制定相应的土地使用与建筑管理规定。


二、修建性详细规划(修规):


修规是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据,制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计,主要起「承上启下」的作用,即满足上一层次规划的要求,直接对建设项目做出具体的安排和规划设计,并为下一层次建筑、园林和市政工程设计提供依据。


修规应当包括下列内容:


1、建设条件分析及综合技术经济论证;

2、作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计,布置总平面图;

3、道路交通规划设计;

4、绿地系统规划设计;

5、工程管线规划设计;

6、竖向规划设计;

7、估算工程量、拆迁量和总造价,分析投资效益。


修规的文件和图纸包括:


修建性详细规划设计说明书、规划地区现状图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图等。


以上是园区行业里常见的法定规划,这里再介绍几类非法定规划。


1、园区发展战略规划


发展战略规划是从可持续发展的角度,科学研判园区的中长期发展战略,是指导园区合理发展的战略部署和纲领性文件,具有指导性、宏观性、战略性等特点。


另一方面,发展战略规划提供的是客观的全局性的发展政策与设想,在实操层面具有不确定性,微观层面的内容需要根据环境的变化不断调整。


发展战略规划主要内容:


园区战略指导思想、目标定位、功能定位、产业选择、开发模式、融资战略、运作机制、实施计划等。


2、园区概念规划


园区概念规划是介于发展规划和建设规划之间的一种新的提法,倾向于勾勒在最佳状态下能达到的理想蓝图。它强调思路的创新性、前瞻性和指导性。


概念规划主要内容:


对园区发展中具有方向性、战略性的重大问题进行集中专门的研究,从经济、社会、环境的角度提出园区发展的综合目标体系和发展战略,为园区重大决策提供理论依据。


概念性规划成果要求:


图集,包括区位分析图、市场分析图、现状分析图、功能分区图、项目布局示意图、标志性景观及风格控制示意图、概念性规划总平面图、道路交通系统规划图、土地利用规划图、重点项目示意图及相关文字和图表说明等。无须配备文字说明书。


3、园区建设规划


建设规划是是园区有效组织和实现建设任务的指导性文件,内容包括:


市场分析和需求预测、建筑业态和布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、开发进度安排、成本估算、财务评价、风险分析等。


4、产业发展规划


产业发展规划,是指综合运用各种理论分析工具,从本地实际状况出发,充分考虑国际国内及区域经济发展态势,对园区产业发展的定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会环境影响、实施方案等做出一年以上的科学计划。(告诉园区做什么产业)


产业规划的内容包括:


产业发展现状和特征的分析,产业发展目标和发展定位,产业发展重点方向,产业空间引导和产业发展政策等。


5、招商规划


招商策划 / 规划是招商工作的顶层设计,主要为有关部门梳理招商思路、确定细分招商领域、筛选拟招商对象和研究招商引资策略。


招商规划的内容包括:


招商环境分析、目标客户分析、招商渠道与招商模式梳理、产业链上下游研究、产业招商地图绘制及重点招商对象罗列、招商人才培养、招商团队建设、招商进度安排及相应策略等。


总的来说,一套科学园区规划,不追求内容多么丰满、PPT多么华丽,而在于能真正指导实际行动,从而让园区顺利完成建设、招商、运营等任务。


本文来源;园区在线

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